Ипотечные банки – это что такое?

В мировой истории ипотечные банки – это специализированные финансовые организации, которые в большинстве своем организованы государственными структурами. Из базовая задача – содействовать развитию рынка жилищного строительства. таким образом государство в развитых странах регулирует не только объем ы и темпы возводимого жилья, но и стоимость квадратных метров.

К сожалению, в Российской Федерации ипотечные банки – это понятие очень редкое. Чаще всего жилищные кредиты выдаются обычными банками, которые в основе своей деятельности имеют задачу извлечения максимальной коммерческой выгоды. Исходя из этого различия и формируется основная разница между российским и западным ипотечным кредитованием. В развитых странах эта система способствует ежегодному строительству миллионов квадратных метров доступного по своей стоимости жилья. В России ипотека – это способ обогащения банков при максимально невыгодных условиях для заемщика.

В этом материале можно узнать о базовых принципах работы ипотечных банков. Здесь рассказано про правовые основы их финансовой деятельности, источники финансирования и способы приумножения получаемой прибыли за счет выплаты заемщиками процентов за использованием кредитных средств.Ипотечные банки

История развития ипотечной банковской системы

История становления и последовательного развития ипотечной кредитной системы в мире уходит своими корнями в 19-ый век. Именно тогда в странах Запада наблюдался строительный бум. Государством создавались специальные структуры, через которые шло финансирование строительного рынка путем выдачи целевых залоговых займов всем желающим.

В России ипотека появилась сравнительно недавно. В июле 1995 года был впервые одобрен проект специального закона «Об ипотеке». В этом нормативном документы прописаны основные положения выдачи залогового кредита для целевого приобретения квадратных метров.

Спустя несколько лет государством была создана надзорная и контролирующая структура – агентство ипотечного жилищного кредитования. Через АИЖК реализовывались различные программы государственной поддержки. Эта государственная структура призвана оказывать правовую и юридическую, консультационную помощь для граждан, желающих оформить ипотечный жилищный кредит. АИЖК может сформировать необходимый пакет документов, предоставит сведения обо всех предложениях банков, поможет оформить право собственности, страховой полис, провести оценку объекта недвижимости и т.д.

Следующим шагом государства стала разработка нормативной документации, регулирующей оборот ценных ипотечных бумаг. Этот закон открыт большие возможности для развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, поскольку:

  1. банки получили возможность привлекать денежные средства из разных источников;
  2. инвесторы получили новый инструмент с небольшим риском утраты своего капитала и с высоким уровнем доходности;
  3. потенциальные заемщики получили возможность получать кредиты под залог приобретаемого жилья под минимальный процент.

Усилия государства не прошли даром. И уже в течение нескольких лет происходит постоянное снижение процентных ставок по ипотечных жилищным кредитам. если на заре появления ипотеки в России банки выдавали жилищные займы по 20 – 30 % годовых, то по итогам прошлого года средняя взвешенная ставка составила 8,25 %. Во многих банках с государственной поддержкой уже сегодня заемщик может получить ипотечный жилищный кредит под 7 – 7,5 % годовых.Ипотечные банки  - это финансовые организации

Чем занимаются ипотечные банки?

Первое, чем занимаются ипотечные банки – это привлечением финансовых средств, которые они впоследствии смогут направить на жилищный рынок путем кредитования физических и юридических лиц. не стоит думать, что кредитная организация – это большой дом, внутри которого находится неограниченное количество денежных купюр. На деле все обстоит иначе.

Современные ипотечные банки – это своеобразные шлюзы, через которые движутся финансовые потоки. Капиталы находятся в руках тех, кто сумел их собрать и аккумулировать. Это могут быть обычные граждане, обладающие личными сбережениями, юридические лица, достигающие определённого уровня капитализации своего предприятия, государственные структуры, собирающие налоги и сборы.

Все эти потенциальные инвесторы нуждаются в специализированных инструментах, которые помогут не только сохранить, но и приумножить капиталы в условиях инфляционных процессов.

Сложить деньги в одном месте и закрыть их даже в самом надежном сейфе – это не самое лучшее решение. Экономическая ситуация в мире складывается таким образом, что самый неуловимый вор, инфляция, ежегодно крадет у владельцев капитала примерно по 5 – 6 % от отложенной суммы. Если не вкладывать эти деньги в инвестиции, то с течением времени от скопленной суммы ничего не останется. Точнее сказать, фактически бумажки останутся на месте в полной сохранности. Но их номинал не позволит купить столько же товаров народного потребления, как несколько лет назад. деньги обесцениваются. Поэтому их нужно постоянно инвестировать.

Ипотечные банки – это аккумуляторы финансовой массы, впоследствии распределяемой по разным секторам экономики. Вот какие инструменты ипотечные банки использую т для привлечения инвестиционного портфеля:

  • краткосрочные и долгосрочные займы для физических и юридических лиц (в настоящее время эти суммы денег страхуются специализированным агентством, поэтому инструмент обладает минимальной степенью риска утраты финансов);
  • для более крупных инвесторов предлагается пакет ценных ипотечных бумаг с залоговым обеспечением (здесь все риски покрываются тем, что инвестор вкладывает свои деньги под залог уже фактическим имеющегося недвижимого имущества);
  • получение денег от Центрального Банка РФ по существующей на этот момент времени ставки ключевого рефинансирования (т.е. банк сначала сам получает кредит от государства, затем добавляет свой процент и выдает кредит заемщику).

Второй вид финансовой деятельности ипотечного банка – это выдача кредитов под залог недвижимости населению страны и физическим лицам. Об это аспекте поговорим более подробно далее в статье. А пока рассмотрим юридические аспекты профессиональной деятельности ипотечных банков.Ипотечные банки -это за организации

Нормативные документы деятельности ипотечных банков

Как уже говорилось выше, основная финансовая деятельность ипотечных банков в нашей стране регламентируется действием Федерального Закона «Об ипотеке». Этот формуляр постоянно дорабатывается по мере роста и становления рынка ипотечного кредитования.

В документе прописаны основные аспекты работы ипотечных банков:

  • дано определение самой ипотеки как финансового понятия и операционного термина;
  • приведены условия предоставления ипотечных кредитов;
  • представлены основные виды требований, предъявляемых к потенциальным заемщикам;
  • урегулированы взаимоотношения между кредиторами и заемщиками в рамках существующего гражданского, жилищного и административного законодательства;
  • разъяснены способы оформления займа, его погашения, в том числе и досрочного;
  • даны четкие указания на счет оформления и подписания всей договорной документации;
  • описаны механизмы проведения оценки;
  • указано, какие виды страхования являются основными и обязательными, а какие оставлены на усмотрение заемщика и их банк не имеет права навязывать.

Эти и многие другие положения «Закона об ипотеке» позволяют регулировать работу финансовых организаций.

Основной надзорный орган – Центральный Банк Российской Федерации. Эта структура проводит регулярный аудит финансовой деятельности ипотечного банка. При обнаружении кассовых несоответствий или грубых операционных отклонений от требований федерального закона у кредитной организации отзывается лицензия. Банк утрачивает право на привлечение денежных средств от любых видов инвесторов. также кредитная организация лишается права выдавать займы. Все вклады возвращаются вкладчикам через страховое агентство. Инвесторы, купившие пакет ипотечных ценных бумаг в соответствии с заполненным реестром, передаются в ведение надзорного органа. Затем, после передачи активов санирующей организации происходит уступка залоговых требований.

Еще один нормативный правоустанавливающий документ, регламентирующий деятельность ипотечных банков – закон об ипотечных ценных бумагах. В нем предложен порядок обращения ценных бумаг.

Основные положения закона об ипотечных ценных бумагах включают в себя следующие аспекты:

  • уточняют, что такое ипотечные ценные бумаги и какие виды могут выпускаться на финансовый рынок;
  • какими структурами проводится эмиссия и как осуществляется контроль за пакетами;
  • какие требования предъявляются к залоговому покрытию этих облигаций и ипотечных сертификатов;
  • как ведется учет и заполнение реестра;
  • какими правами обладают инвесторы;
  • какие виды ответственности предусмотрены при нарушении законодательства в этой сфере;
  • порядок урегулирования сложных правовых и финансовых аспектов взаимодействия ипотечного брокера, банка и инвестора.

Эти два вида специализированных законов дополняются соответствующими положениями Гражданского и Жилищного кодексов РФ, некоторыми нормативными актами в сфере долевого участия в строительстве многоэтажных многоквартирных домов, правила работы страховых компаний и оценочных бюро. Для осуществления своей деятельности банк может привлекать сторонних организации для оказания целого ряда специализированных услуг.

Ипотечные банки и специализированные программы поддержки

В настоящее время государством разработаны многочисленные специализированные программы поддержки всех слоев населения в сфере жилищного строительства. Вкладывать денежные средства в возведение жилых зданий очень выгодно, поскольку это не только решает жилищную проблему населения и снижает социальную напряжённость. Этот вид государственного инвестирования стимулирует развитие всех смежных отраслей промышленности. Создаются многочисленные рабочие места. Ведь строительство многоэтажного дома – это производство строительных материалов, транспортировка их до места применения, изготовление отделочных материалов, сантехники, мебели, прокладка инженерных и коммуникационных сетей, развитие городской инфраструктуры. Говоря другими словами, жилищное строительство является настоящим локомотивом роста и развития всей экономики страны. Поэтому государство направляет огромные финансовые средства для поддержки населения, решившего оформлять ипотеку.

Поговорим лишь о самых интересных программах. Среди них:

  • военная ипотека – специальная система накопительного ипотечного кредитования, в которой большая часть денег выплачивается государством, действует с 2005 года, постоянно дорабатывается и улучшается;
  • молодая семья – государство выдает сертификаты с определённым денежным номиналом, а банки при поддержке агентства ипотечного жилищного кредитования разрабатывают специальные кредитные продукты с одноименным названием, при их совокупном использовании семья может получить возможность приобрести собственную квартиру за 1/3 от её стоимости и меньше;
  • молодой специалист и социальное жилье – государство направляет целенаправленные финансовые средства в банк в виде ипотечного займа – далее средства передаются компании застройщику, после сдачи дома малоимущим гражданам, состоящим на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, выдаются ордера и с ними заключаются договора социального найма квартир в новостройках.

Помимо этого, государством инвестируются средства из пенсионного фонда, различных фондов местного развития. проводятся программы реновации, реструктуризации и сноса ветхого жилого фонда. Все эти программы реализуются с привлечением банковского сектора, эмиссии ипотечных ценных бумаг. Хотя напрямую законом запрещено в качестве ипотечного залогового имущества использовать строящиеся объекты недвижимости, но при целевом инвестировании это становится возможно.

Рынок загородной недвижимости

В настоящее время рынок загородной недвижимости также участвует в ипотечном кредитовании. Ипотечные банки выдают несколько видов специализированных займов:

  1. кредит под залог уже купленного и оформленного в собственности земельного участка, на котором будет возводиться коттедж;
  2. кредит под залог городской квартиры с целью приобретения земельного участка и строительства на его территории нового дома;
  3. заём для покупки уже готового загородного дома или коттеджа.

Возможно, как самостоятельное строительство с составлением сметы, так и заключение договора с подрядчиком. В обоих случаях сумма ипотечного кредитования рассчитывается, не исходя из реальной сметы, а исходя из дохода семьи и возможностей выплат.

Если семья зарабатывает на всех 100 000 рублей, а выплаты по ипотечному кредиту будут составлять 50 000 ежемесячно, то в таком займе, скорее всего, будет отказано.

Новостройки и долевое участие в строительстве

Ни для кого не является секретом, что купить собственное жилье со скидкой в 20 – 30 – 40 % можно только на этапе закладки фундамента или возведения первого этажа будущей многоэтажки. Еще несколько лет назад банки обходили стороной данный сектор экономики. Но после того, как Государственной Думой был принят пакет законопроектов, полностью защищающих права долевых участников строительства, дела кардинально поменялись.

Сегодня можно получить ипотечный кредит под договор долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного здания. Для этого нужно выбрать застройщика, который имеет аккредитацию в том банке, в котором вы планируете оформлять ипотеку.

большинство банков предоставляют ипотеку на новостройки под минимальный процент. Здесь не потребуется страхование титула и самого объекта недвижимости, поскольку его нет. Однако после того, как здание будет построено и введено в эксплуатацию, а собственник получит право после регистрации в Росреестре, оформить страховку объекта недвижимости все-таки потребуется.

Накопление денег через закладные билеты

Если в настоящее время семье есть где жить, но в ближайшие период планируется расширение жилплощади и остаются свободные деньги, то можно начать накопление. Проще всего на новую квартиру накопить деньги путем их вклада в ипотечные закладные билеты.

Это ценные бумаги, которые выпускает специализированное агентство. Они надежно защищены от инфляционных процессов. покупая закладные билеты, можно накопить необходимую сумму для покупки квартиры.

Как происходит выдача ипотеки?

Ипотека – это целевой кредит под залог недвижимого имущества. Для покупки квартиры в ипотеку необходимо выбирать такие дома, которые не входят в состав ветхого жилого фонда. Квартира должна в полной мере соответствовать требованиям, предъявляемым банками к объектам недвижимости. Таким правом кредитную организацию наделяет Закон об ипотеке. Банк имеет право финансировать покупку только тех объектов недвижимости, которые обладают ликвидной рыночной стоимостью.

Второй момент – требуется обязательное страхование предмета залога на весь период выплаты заемных денежных средств. таким образом, страхование квартиры, купленной в ипотеку, является необходимой процедурой.

В настоящее время ипотечные банки в России не распространены. В большинстве случаев ипотека является отдельным видом финансовой кредитной деятельности. Кредитный ипотечный портфель банка не является обособленным. Он может входить в ту массу финансового обращения, которое будет передано на санацию в случае отзывы лицензии Центральным Банком РФ.

Процентная ставка устанавливается ипотечным банком в зависимости от рыночной конъюнктуры. Государство не участвует в регулировании этого финансового показателя деятельности ипотечного банка. Регулирование происходит путем снижения или повышения ключевой ставки рефинансирования Центральным Банком РФ. После её снижения заемщики имеют возможность обратиться в банк с письменным заявлением, в котором следует изложить свою просьбу о снижении процентной ставки.

Сейчас набирают популярность ипотечные кредиты, в которых предусмотрена плавающая процентная ставка. Она жёстко привязана к ключевой ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. Это достаточно рискованные виды ипотечного кредитования. В условиях нестабильной экономики Центральным Банком РФ может в любой момент быть принято решение о резком повышении ключевой ставки рефинансирования, как это уже было в недалеком прошлом. В этом случае заемщик вынужден проводит обслуживание своего долга на крайне невыгодных для себя условиях.

Посмотрите на предлагаемом видео советы специалиста о том, как правильно выбрать подходящий банк для оформления ипотечного кредита:

Ссылка на основную публикацию